长期以来，处理租赁关系一直是司法拍卖程序中的重点及难点问题。租赁权是否得以依法妥善审查及处理，对执行当事人、优先受偿权人以及承租人的利益影响甚大，如果处理不当，将会严重阻碍司法拍卖进程的推进，极易引发社会矛盾。对涉及司法拍卖中与租赁关系相关的几个典型问题，笔者试作简要探讨。

　　一、对案外人主张的租赁关系应当坚持书面审查为主、形式审查、全面审查原则

　　效率是司法拍卖的生命，对于当事人或案外人对标的物提出的权利主张应当依法快速审查以加快推进司法拍卖进程。书面审查形式要求不高、开展方式迅捷，应作为审查租赁权主张的首要方式。执行法院对于案外人主张的租赁关系原则上采用的书面形式进行审查，且一般由执行法官独任审查，情况复杂的才需要进行听证审查，必要时组成合议庭进行。

　　为防止“以执代审”，对案外人提供的相关证据，执行法院仅进行形式审查，不对租赁合同的效力进行评判，但形式审查不等于粗略审查，执行法院应当要求案外人提供与租赁关系相关的全部证据并进行全面审查，包括租赁合同、占有标的物的凭证、租金支付凭证等。

　　二、申请执行人或案外人对执行法院作出的涤除或者保留租赁关系裁定不服时的救济途径

　　《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答》主张在执行法院裁定拍卖、变卖房屋之后，案外人认为其对房屋享有租赁权而合法占有的，应当提出书面异议，法律依据是民诉法第二百二十七条，对于案外人提出的异议，经审查认为案外人主张的租赁权依法成立并能够对抗申请执行人的，裁定异议成立，反之，则裁定异议不成立。对于异议成立与否的裁定，该解答进一步明确申请人或者案外人的救济途径为提起执行异议之诉。

　　笔者认为，上述解答对于这一问题的法律依据及处理思路是正确的，案外人所主张的租赁权是一种实体权利，是针对执行标的即拟拍卖标的物而非具体的执行行为所提出的异议，故相关的异议及救济应当纳入执行标的异议的范畴进行审查和处理。但是根据笔者在处理相关案件时的经验，上述规定可以作进一步细化，整体流程亦可更加优化。是否负担租赁权拍卖，本质上是拍卖房屋上是否存在租赁这一权利瑕疵，执行法院应当在裁定拍卖标的房屋前先张贴申报权利瑕疵告知书，告知被执行人或者案外人于指定期间内申报包括租赁权在内的权利。对于案外人提出的租赁权主张，执行法官遵循本文第一部分确定的基本审查原则作出保留租赁权或涤除租赁权的拍卖裁定，申请执行人或者案外人再针对该裁定提出执行标的异议，以民诉法及其司法解释对于执行标的异议的规定进行规制。

　　三、租赁权主张不成立时，原则上仍应赋予承租人在司法拍卖中的优先购买权

　　由于司法拍卖中对于租赁合同的效力不作评判，所以即便案外人租赁权主张不成立，仍不否认其承租人身份，故原则上应当保障其在拍卖中享有的优先购买权。优先购买权的前提是“同等条件”，在上述情形下，赋予案外人优先购买权并不会妨碍标的物的价值实现，也有利于保护交易安全，减少司法拍卖中不必要的对抗。不过，与一般的买卖相比，司法拍卖作为法院执行的重要措施，应充分体现强制性。结合司法实践，笔者认为在以下情形中不应赋予案外人优先购买权：

　　第一，案外人所主张的租赁权发生在抵押或者查封之后且属于恶意的，即有证据表明案外人明知标的物已抵押或者已被查封仍与被执行人订立租赁合同的（自然也包括虚构租赁关系对抗执行的）；

　　第二，由于笔者所在区域为江苏省，根据江苏省高级人民法院《关于正确适用〈最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定〉若干问题的通知》的规定，除非占有人符合“占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾空标的物并搬离；占有人书面承诺成交后腾空标的物，配合法院执行的；提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款……”等情形，人民法院拍卖不动产时应清空后再拍卖。在涤除租赁拍卖的情况下，如果执行法院是通过强制清空而解除案外人对标的不动产占有继而进行拍卖的，案外人就不再享有优先购买权，这是与司法拍卖强制性这一内核相适应的。