经过多年市场培育，住房租赁市场化、专业化、机构化程度不断提高，已成为缓解人们租房问题的重要力量。伴随我国租赁人口的壮大，租赁市场迎来新的挑战，进入2021年，住房租赁正在不断变革，主要表现为：

居住产品更加丰富化

以改善城市青年租住体验为使命的长租公寓发展至今，始终离不开对产品与服务的深耕，伴随着公寓业务的发展，安歆公寓、可加公寓等品牌公寓相继推出新居住产品满足租客需求，例如安歆集团根据深耕员工住宿行业七年的运营经验，于今年3月将产品升级到5.0版本，着重优化了安全、美观、好用、耐用、私密性等方面。与以往相比较，租赁市场现阶段的产品升级更加人性化，搭载智能化应用，让租客拥有了更高品质的居住体验。

而围绕特定人群的细分产品市场的拓展更是各家品牌的必争之地。从白领公寓一家独大到蓝领公寓、人才公寓、服务式公寓、大型租赁社区等细分市场、细分品类百花齐放，住房租赁供给端的产品结构已发生显著变化。据克而瑞不完全统计，2021年将有约50个大型租赁社区开业。这或许会成为住房租赁行业进入新的发展阶段的重要信号。

行业收并购持续进行长租公寓开启寡头之争

回顾近年来的长租公寓行业，并购是一大关键词，与行业早期收并购对象多为中小型玩家不同，现阶段的收并购已经变为头部玩家收购第一梯队大型玩家，且向供应链蔓延。58安居客房产研究院首席分析师张波曾在接受采访时表示，长租公寓第一阶段的“群雄并起”已经结束，第二阶段的“寡头之争”仍将持续。

资本寒冬，暴雷频发，市场陷入动荡，加之疫情导致出租率下降，2020年的长租公寓步履维艰，行业优胜劣汰持续加深，这也进一步加速了行业集中度的提升。

另一方面，一系列收并购事件再次印证了住房租赁行业的强资源属性，只有懂运营、擅于资源整合、有强大资金支持的企业才能走的更远。

而从根本来讲，对于公寓玩家们，终极难题和目标并不是扩张和跑马圈地，而是能否实现规模化盈利。这个难题还有待场上玩家继续思考。

住房租赁政策倾斜加剧长租房迎来高光时刻

长期以来，我国商品房买卖与租赁失衡，人口净流入大的北京、上海等一线城市租赁市场存在严重的供需错配，整体数量不够、适合的“居住空间”不够是其中突出矛盾，从供给端供应更多R4、集中用地与住宅产品成为解题首选之策。

自“十九大”起，“租售并举+地方政策”推动了开发商“竞自持拿地”，众多住宅用地出让条件中包含“15%自持面积用于租赁（R4用地）”。如今，上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。越来越多的大型租赁社区带着解决新市民住房问题的使命为租而建，引领住房租赁市场的新一轮增长。

除了租赁用地外，近年来集体用地供应也持续加码，北京作为我国首批13个“集体土地租赁试点城市”之一，不断加大租房建设力度，推进进度与成效最为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套。

不止于此，住房租赁还在今年“两会”期间迎来了高光时刻。政府工作报告指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

为培育住房租赁市场发展，#降低租房税费负担#成为热搜话题。据悉，这是在去年中央经济工作会议的基础上，两会中首次提及对大城市住房问题的关注。这对于今年各大城市的房地产政策和市场的变化有较大的影响。

此外，民进中央、民建中央提交的提案也同时聚焦到了住房租赁市场，两份提案同时建议要增加租赁住房供给、给予适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管“租金贷”等建议。

住房租赁是关系到广大新市民租房的民生问题，其一路发展一直沐浴政策春风。此次“两会”上的超强曝光，无疑将住房租赁的政策导向推向更高位置。未来，更多利好政策也将陆续落到实处。